Liegenschafts- und Mietrecht

Sie wollen als Vermieter künftigen Ärger mit Ihren Mietern vermeiden oder beim Mieten einer Liegenschaft keine bösen Überraschungen erleben oder Ihren Immobilien(ver)kauf gewinnbringend abschließen? Die richtige Anwendung des Immobilienrechts schafft nicht nur die nötige Rechtssicherheit, sondern auch das Vertrauen für eine langfristige Zusammenarbeit. Wir betreuen Ihr Unternehmen oder Ihre privaten Anliegen, wenn Sie Liegenschaften mieten/vermieten oder kaufen/verkaufen möchten und sind von der einzelnen Wohnung über das Bauträgerprojekt bis hin zur Gewerbeimmobilie Ihr kompetenter Ansprechpartner.

 

Bei Gewerbeliegenschaften, Gewerbeflächen oder bei der Abwicklung für Bauträger spart eine weitsichtige Vertragsgestaltung viel Zeit und Geld. Wir unterstützen Sie bei der richtigen Eigentumsübertragung und beraten Sie darüber hinaus ausführlich zu Schadenersatz und Gewährleistungsrecht. Selbstverständlich sind wir auch an Ihrer Seite, wenn Sie eine Gewerbeimmobilie mieten oder kaufen möchten.

 

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Due Diligence bei Gewerbeliegenschaften und Zinshäusern

Eine eingehende und sorgfältige Prüfung vor dem Kauf einer Liegenschaft bewahrt Sie vor unerfreulichen Überraschungen. Unsere Risikoprüfung umfasst alle für die Immobilien relevanten Bereiche, klärt, welche behördlichen Genehmigungen sowie Auflagen erfüllt sein müssen, prüft Versorgungsverträge sowie sonstige liegenschaftsrelevante Verträge und bringt Klarheit über allfällige Servitutsregelungen. So können Sie Altlasten ausschließen und Ihre Investition nachhaltig absichern.

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Bei der Abwicklung eines Immobiliengeschäfts sind Sie mit uns immer gut beraten. Wir setzen den geeigneten Kaufvertrag auf, sorgen für den richtigen Kaufpreistransfer über ein Treuhandkonto und übernehmen die Eintragung ins Grundbuch. Durch unsere langjährige Erfahrung und sorgfältige Prüfung schließen wir eine Reihe von Risiken von vornherein aus. Wir sind die richtigen Ansprechpartner, wenn Sie Rat rund um den Verkauf oder Kauf einer Immobilie oder beim Abschluss eines Mietvertrages suchen. Jede Immobilie ist so einzigartig wie ihre Eigentümer und verdient eine individuelle Betrachtung. Wir zeigen Ihnen, wie sich eine Wohnung mit Hypothek gut kaufen oder verkaufen lässt und wie Sie mögliche Kaufhindernisse ausräumen können.

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Unsere Leistungen im Liegenschafts- und Mietrecht

  • Errichtung von Kaufverträgen, Wohnungseigentumsverträgen, Mietverträgen, Pachtverträgen, Baurechtsverträgen, Superädifikatsverträgen, Dienstbarkeitsverträgen
  • Prüfung von Mietverträgen und Pachtverträgen für Liegenschaften, Eigentumswohnungen, Zinshäuser, Wohnbauprojekte etc.
  • Servitutsangelegenheiten (Dienstbarkeiten)
  • Baurechtsverträge
  • Grundbücherliche Durchführung von Verträgen (z.B. Einverleibung von Eigentumsrechten, Pfandrechten, Belastungs- und Veräußerungsverboten, Wohnrechten, Dienstbarkeiten, Löschung von Pfandrechten, uvm.)
  • Treuhandabwicklung von Kaufverträgen
  • Beratung zu mietrechtlichen Fragen
  • Grundverkehrsrecht
  • Maklerrecht
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Besprechungsraum mit goßem Tisch in der Unger Rchtsanwaltskanzlei

Photovoltaik: Was ist der rechtliche Status der "Prosumer"?

Erstellt von Mag. Sylvia Unger |
Liegenschaftsrecht , Zivilrecht

Der OGH klärte die Frage, ob Betreiber von Photovoltaikanlagen Konsumenten iSd KSchG sind.

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Schräge Ansicht auf das Besprechungszimmers der Rechtsanwaltskanzlei Unger mit länglichem Tisch mit Schreibutensilien, einem Rollup sowie einem großen, an der Wand montierten, Flachbildschirm.

Kündigung wegen Mieterstreit: Wer angefangen hat, ist egal (OGH 8 Ob 39/26g)

Erstellt von Mag. Christoph Fasching, MBA |
Mietrecht

  1. Sachverhalt

Durch einen eskalierten Streit zwischen zwei Mietparteien kam es zur Aufkündigung des Mietvertrages eines Ehepaares. Ausgangspunkt waren…

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Bibliothek mit Rechtsbüchern zum Thema Liegenschaftsrecht und Mietrecht

Einräumung eines Notwegerechts zur ordentlichen Nutzung eines Grundstückes (OGH 29.09.2025, 4 Ob 207/24f)

Erstellt von Mag. Sylvia Unger |
Liegenschaftsrecht

Erleichterte Installation von “Balkonkraftwerken”

Durch eine Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 (WEG) ist es nun unter erleichterten…

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Ja, sowohl ein Miet- als auch ein Kaufvertrag können mündlich zustande kommen, da der Grundsatz der Formfreiheit gilt. 

Beim Liegenschaftskaufvertrag ist jedoch zu beachten, dass zwar der Vertrag selbst formfrei, also auch mündlich, abgeschlossen werden kann, jedoch wird eine notariell beglaubigte Urkunde zur Eintragung ins Grundbuch benötigt. 

Befristungen von Mietverträgen im Anwendungsbereich des MRG müssen für ihre Wirksamkeit jedoch schriftlich abgeschlossen werden, andernfalls der Mietvertrag als unbefristet abgeschlossen gilt.

Lasten sind im Grundbuch im C-Blatt eingetragen. Dies sind zB Pfandrechte, Rechte Dritter (zB Belastungs- und Veräußerungsverbote, Fruchtgenussrechte, Wohnrechte) oder Dienstbarkeiten (zB Geh- und Fahrrechte, mehr Informationen zu den einzelnen Eintragungen im C-Blatt des Grundbuchs finden Sie in diesem Blog-Beitrag ). Um deren Löschung erwirken zu können, bedarf es notariell beglaubigt unterfertigter Löschungserklärungen der berechtigten Dritten (zB bei Pfandrechten von der Bank).

Die Grunderwerbssteuer bemisst sich grundsätzlich nach dem Wert der Gegenleistung (Kaufpreis), ggf nach dem Grundstückswert. Ist der Wert der Gegenleistung niedriger als der Grundstückswert, so gilt dieser als Bemessungsgrundlage.

Der Steuertarif beträgt grundsätzlich 3,5% der Bemessungsgrundlage. Davon gibt es jedoch Ausnahmen, je nachdem, ob die Liegenschaft zB geschenkt oder innerhalb der Familie übertragen wird. 

An Nebenkosten fallen Grunderwerbssteuer und Grundbucheintragungsgebühr an, ggf auch Immobilienertragssteuer (ImmoESt). 

Bei Fremdfinanzierung des Kaufpreises verlangt das finanzierende Kreditinstitut für gewöhnlich die Eintragung eines Pfandrechtes (oft Höchstbetragshypothek). Für die Einverleibung des Pfandrechtes fällt ebenso eine Eintragungsgebühr iHv 1,2 Prozent des Wertes der Hypothek an.

Der ImmoESt unterliegen Gewinne aus der entgeltlichen Veräußerung von privaten Grundstücken. Unentgeltliche Übertragungen (zB Schenkungen) einer Liegenschaft lösen keine ImmoESt aus, da es keine Gewinnrealisierung in Form einer Gegenleistung gibt.

Für den Kaufvertrag selbst gilt keine Formvorschrift, auch ein mündlicher Vertragsabschluss ist möglich. Um jedoch den Eigentumserwerb im Grundbuch eintragen (einverleiben) zu können, bedarf es einer schriftlichen Aufsandungserklärung, die von den Vertragspartnern notariell beglaubigt unterfertigt sein muss. Diese Aufsandungserklärung findet sich üblicherweise in den schriftlichen Kaufverträgen. Dies ist auch der Grund, warum Kaufverträge notariell beglaubigt unterfertigt werden. 

Generell wird unterschieden zwischen Mietverträgen die dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen (meist Mietgegenstände in Altbauten), und solchen, auf die nur die allgemeinen Regeln nach dem ABGB anwendbar sind. Der wesentliche Unterschied liegt darin, dass bei MRG-Mietverträgen der Mietpreis gesetzlich gedeckelt ist.

Für MRG-Verträgegilt eine strenge gesetzliche Regelung, durch die 

  • nur zum 1. April eines jeden Jahres wertgesichert werden darf und

  • nur in Höhe der durchschnittlichen VPI Veränderung im Vergleich zum Vorjahr. 

Weiters gilt eine gesetzliche Deckelung der Höhe nach.

Mitvermietete Heizthermen, Warmwasserboiler und ähnliche Geräte in Wohnungen, auf die das MRG anwendbar ist, unterliegen der Erhaltungspflicht des Vermieters. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass der Mieter die jährliche Gerätewartung auf seine Kosten durchführen lässt.

Wichtig: Die hier beschriebenen Fragen verstehen sich als allgemeine Informationen und stellen keine rechtliche Beratung dar, insbesondere ersetzen sie nicht eine professionelle, individuelle Rechtsauskunft. Eine Haftung für die Nutzung dieser Informationen ist ausgeschlossen.