Newsletter zu Liegenschafts- und Mietrecht

Ja, ein Kaufvertrag kann auch mündlich zustande kommen. Es reicht die Einigung über Kaufgegenstand und Kaufpreis. Auch der Umstand, dass sonstige Vertragsinhalte nicht besprochen wurden, ändert nichts am Zustandekommen des Kaufvertrages.

1.6.1. Grunderwerbsteuer (GrESt)

Der entgeltliche oder unentgeltliche Erwerb von inländischen Liegenschaften unterliegt der GrESt. Ausschlaggebend für das Entstehen der Steuerschuld ist das rechtsgültige Zustandekommen des jeweiligen Vertrages (zB Kaufvertrag, Tauschvertrag). Die Eintragung ins Grundbuch hingegen ist ohne Relevanz für das Entstehen der Steuerschuld.

Die GrESt berechnet sich grundsätzlich nach dem Wert der Gegenleistung (zB Kaufpreis). Der Grundstückswert ist aber die unterste Grenze. Ist der Wert der Gegenleistung (zB Kaufpreis) niedriger als der Grundstückswert, so ist letzterer als Bemessungsgrundlage heranzuziehen. Der Grundstückswert kann auf 3 Arten ermittelt werden:

• Pauschaltwertmodell
• Immobilienpreisspiegel
• Nachweis des geringeren tatsächlichen Wertes eines Grundstückes (etwa durch ein Sachverständigengutachten)

Bei entgeltlichen Erwerben (typische Kaufverträge) beträgt die GrESt 3,5 % der Bemessungsgrundlage (= Kaufpreis oder Grundstückswert).

Bei unentgeltlichen Erwerben (zB Schenkungsverträge) kommt ein Stufentarif zur Anwendung. Die Steuer beträgt in diesem Fall

• 0,5% für die ersten EUR 250.000,00,
• 2 % für die nächsten EUR 150.000,00 und
• darüber hinaus 3,5 % des Grundstückwertes.

1.6.2. Eintragungsgebühren (Eigentum und Pfandrecht)

Für die Eintragung (Einverleibung) des Eigentumsrechtes im Grundbuch fallen Eintragungsgebühren iHv 1,1 % vom Wert des Rechtes (idR Kaufpreis) an.

Bei Fremdfinanzierung des Kaufpreises verlangt das finanzierende Kreditinstitut für gewöhnlich die Eintragung eines Pfandrechtes (oft Höchstbetragshypothek). Für die Einverleibung des Pfandrechtes fällt eine Eintragungsgebühr iHv 1,2 % des Pfandbetrages an.

1.6.3. Immobilienertragsteuer (ImmoESt)

Der ImmoESt unterliegen Gewinne aus der entgeltlichen Veräußerung von privaten Grundstücken. Der Verkauf von Grundstücken, die zum Betriebsvermögen zählen, löst keine ImmoESt aus. Diese werden aber bei den betrieblichen Einkünften erfasst.

Unentgeltliche Übertragungen (praktisch relevant sind Schenkungen oder Erbschaften) einer Liegenschaft lösen keine ImmoESt aus, da es keine Gewinnrealisierung in Form einer Gegenleistung gibt. Zu beachten ist hier allerdings eine allfällige GrESt.

Als Grundstücke gelten Grund und Boden, Gebäude und sog „grundstücksgleiche“ Rechte (wie zB ein Baurecht).

Ausnahmen von der ImmoESt

Nicht der ImmoESt unterliegen:

Hauptwohnsitzbefreiung: Diese Befreiung greift bei Veräußerungen von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn diese dem Veräußerer

• ab der Anschaffung oder Fertigstellung bis zur Veräußerung mind 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird oder
• innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mind 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.

Selbst hergestelltes Gebäude: die Veräußerung von selbst hergestellten Gebäuden, soweit sie innerhalb der letzten 10 Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient haben.

Behördlicher Eingriff: die Veräußerung von Grundstücken infolge eines behördlichen Eingriffs oder zur Vermeidung eines solchen nachweisbar unmittelbar drohenden Eingriffs (zB Enteignung).

Tauschvorgänge:

• von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken im Rahmen eines Zusammenlegungs- und Flurbereinigungsverfahrens nach dem jeweiligen Landesgesetz sowie
• im Rahmen behördlicher Maßnahmen zur besseren Gestaltung von Bauland.

Höhe der ImmoESt

Die ImmoESt beträgt idR 30 % des Veräußerungsgewinnes. Für die Ermittlung des Veräußerungsgewinnes ist zwischen Alt- und Neugrundstücken zu unterscheiden:

• Altgrundstück -> Anschaffung VOR dem 31.03.2002 – Umwidmung in Bauland bis zum 31.12.1987
  Bei Altgrundstücken werden die Anschaffungskosten mit 86% des Veräußerungserlöses angenommen. Daraus ergibt sich ein pauschalierter Veräußerungsgewinn von 14 % des Veräußerungserlöses. Die effektive Steuerbelastung beläuft sich in diesem Fall auf 4,2 % des Verkaufserlöses.
• Altgrundstück -> Anschaffung VOR dem 31.03.2002 – Umwidmung in Bauland NACH dem 31.12.1987
  Werden Altgrundstücke nach dem 31.12.1987 in Bauland umgewidmet, werden 40 % des Veräußerungserlöses als Anschaffungskosten herangezogen. Daraus ergibt sich ein pauschalierter Veräußerungsgewinn von 60 % des Veräußerungserlöses. Die effektive Steuerbelastung beläuft sich damit auf 18% des Veräußerungserlöses. Hintergrund ist die mit der Umwidmung in Bauland idR bewirkte Wertsteigerung.
• Neugrundstück -> Anschaffung NACH dem 31.03.2002
  Bei Neugrundstücken ergibt sich der Veräußerungsgewinn grob gesprochen aus dem Veräußerungserlös abzüglich der Anschaffungs- und Herstellungskosten. Die ImmoESt beträgt 30% des Veräußerungsgewinnes.

Für die vertragliche Gestaltung von Mietverträgen ist zunächst zu beurteilen, ob und wenn ja, in welchem Umfang das MRG zur Anwendung kommt. Das MRG kommt in folgenden Ausnahmefällen nicht zur Anwendung:

• Mietgegenstände, die im Rahmen eines Betriebes eines Beherbergungs-, Garagierungs-, Verkehrs-, Flughafenbetriebs-, Speditions- oder Lagerhausunternehmens oder eines hiefür besonders eingerichteten Heimes für ledige oder betagte Menschen, Lehrlinge, jugendliche Arbeitnehmer, Schüler oder Studenten vermietet werden.
• Wohnungen oder Wohnräume, die von einer karitativen oder humanitären Organisation im Rahmen sozialpädagogisch betreuten Wohnens vermietet werden.
• Dienst-, Natural- oder Werkswohnung im Rahmen eines Dienstverhältnisses.
• Mietverträge mit einer Dauer von max 6 Monaten, wenn der Mietgegenstand
  - eine Geschäftsräumlichkeit ist oder
  - eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder B ist und der Mieter diese nur als Zweitwohnung wegen eines beruflichen, vorübergehenden Ortswechsels mietet.
• Wohnungen oder Wohnräume, die vom Mieter bloß als Zweitwohnung zu Zwecken der Erholung oder der Freizeitgestaltung gemietet werden.
• Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten (zB Einfamilienhäuser).

Auf alle anderen Mietverträge findet das MRG Anwendung, wobei zwischen Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG zu unterscheiden ist. In den Teilanwendungsbereich des MRG fallen folgende Mietgegenstände:

• Frei finanzierte Neubauten
  Mietgegenstände in Gebäuden, die ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel aufgrund einer nach dem 30.06.1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind.
• Ausgebaute und „rohe“ Dachböden, Aufbauten
  Mietgegenstände, die durch den Ausbau eines Dachbodens oder einen Aufbau aufgrund einer nach dem 31.12.2001 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind, sowie unausgebaute Dachbodenräumlichkeiten, die mit der Abrede vermietet werden, dass in ihnen oder in einem an ihrer Stelle durchgeführten Aufbau eine Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit errichtet werde.
• Zubauten
  Mietgegenstände, die durch einen Zubau aufgrund einer nach dem 30.09. 2006 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind.
• Wohnungseigentum
  Wohnungseigentumswohnungen in einem Gebäude, das aufgrund einer nach dem 08.05.1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist.

Für Mietgegenstände im Teilanwendungsbereich gilt das MRG nur sehr eingeschränkt (§ 1 Abs 4 MRG), dies sind insbesondere:

• das Eintrittsrecht in einen bestehenden Mietvertrag beim Tod des Hauptmieters (§ 14 MRG).
• Bestimmung über die Kaution (§ 16b MRG).
• Bestimmungen über die Befristung des Mietvertrages und über die Kündigung und deren Durchsetzung (§§ 29 bis 36 MRG) – so genießen Mieter auch im Teilanwendungsbereich des MRG den Kündigungsschutz des MRG (unter anderem kann der Vermieter das Mietverhältnis nur gerichtlich aufkündigen!).

So gelten im Teilanwendungsbereich etwa die Mietzinsbeschränkungen des MRG (siehe unten) nicht.

Im Vollanwendungsbereich kommt das MRG zur Gänze zur Anwendung.

Von den zur Anwendung kommenden Regelungen des MRG kann nicht zulasten des Mieters abgewichen werden. Entsprechende vertragliche Regelungen sind rechtsunwirksam.

3.1.1. Angemessener Mietzins (§ 16 Abs 1 MRG)

Der angemessene Mietzins ist der Mietzins, der im Zeitpunkt der Mietzinsvereinbarung nach der Größe, Art, Beschaffenheit, Lage sowie dem Ausstattungs- und Erhaltungszustand höchstens gefordert werden darf (angemessen ist etwa der durchschnittliche Marktpreis). Der angemessene Mietzins kann nur in den Fällen vereinbart werden, in denen das MRG das explizit vorsieht (zB Wohnung der Ausstattungskategorie A oder B mit Nutzfläche von mind 130 m2; Neubauten aufgrund einer Baubewilligung nach 08.05.1945).

3.1.2. Richtwertmietzins (§ 16 Abs 2 - 4 MRG)

Der Richtwertmietzins ist im Vollanwendungsbereich des MRG der Regelfall. Er kommt zur Anwendung, wenn die Ausnahmefälle des angemessenen Mietzinses nicht vorliegen. Bei der Berechnung wird vom gesetzlich festgelegten Richtwertmietzins (Richtwert je Quadratmeter) ausgegangen. Dieser wird in § 5 Abs 1 Richtwertgesetz – für jedes Bundesland in unterschiedlicher Höhe – festgelegt. Zusätzlich werden bestimmte Umstände als Zuschlag oder Abschlag berücksichtigt (etwa Stockwerkslage, Ausstattung, Fahrradraum oder Gemeinschaftsanlagen).

3.1.3. Kategoriemietzins (§ 16 Abs 5 und 6 MRG)

In der Urfassung des MRG noch der Regelfall, hat der Kategoriemietzins für zur heutigen Zeit abgeschlossene Verträge nur mehr einen sehr eingeschränkten Anwendungsbereich.

Bei Verträgen, die ab dem 28.02.1994 abgeschlossen wurden, kommt der Kategoriemietzins nur mehr dann zur Anwendung, wenn es sich um eine Altbauwohnung der Ausstattungskategorie „D“ handelt. Eine Wohnung fällt (nur) dann in die Ausstattungskategorie D, wenn sie über keine Wasserentnahmestelle oder über kein WC im Inneren verfügt oder wenn bei ihr eine dieser beiden Einrichtungen nicht brauchbar ist.

Relevanz hat der Kategoriemietzins hingegen noch bei „alten“ Mietverträgen, die vor dem 28.02.1994 abgeschlossen wurden.

Der Kategoriemietzins ist mit einem gesetzlichen Höchstbetrag je Quadratmeter Nutzfläche fixiert und nach dem VPI wertgesichert.

Sachverhalt

Die Klägerin (Mieterin) mietete vom Beklagten (Vermieter) im Jahr 1992 ein Geschäftslokal auf unbestimmte Zeit. Der Kündigungsschutz der §§ 29 ff MRG war auf das Mietsobjekt anwendbar.

Die Vertragspartner schlossen ab dem Jahr 1997 alle 5 Jahre – zuletzt 2017 – „zur Sicherheit“ gerichtliche Räumungsvergleiche ab, nach denen der Mieter dem Vermieter den Mietgegenstand bis zu einem bestimmten Zeitpunkt – zuletzt bis spätestens 31.10.2022 – geräumt übergeben soll.

Mit Brief vom 18.01.2022 teilte der Vermieter dem Mieter mit, dass er das Mietverhältnis mit 31.10.2022 beende. Der Mieter klagte auf Feststellung der Unwirksamkeit des Räumungsvergleiches.

Rechtliche Grundlagen

Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG herrscht ein strenger Kündigungsschutz. So kann der Vermieter einen unbefristeten Vertrag nur aus wichtigem Grund (zB keine Mietzinszahlung, oder wenn der Mieter vom Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen Gerbrauch macht, oder wenn der Vermieter die gemieteten Wohnräume für sich selbst oder für Verwandte in gerader Linie benötigt und dem Mieter Ersatz beschaffen wird) kündigen. Die Kündigung des Vermieters hat gerichtlich zu erfolgen (§ 33 Abs 1 MRG). Von diesen Regelungen kann nicht zulasten des Mieters – etwa durch eine vertragliche Regelung – abgewichen werden.

Ein Mietverhältnis im Voll- oder Teilanwendungsbereich kann aber jederzeit einvernehmlich aufgelöst werden.

Entscheidung des OGH

Der Abschluss der Räumungsvergleiche – ohne dass tatsächlich der Wille zur Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt – stellt eine Umgehung des gesetzlichen Kündigungsschutzes und der Befristung von Bestandverhältnissen dar.

Durch diese Vorgehensweise wurde dem Vermieter ein gesetzlich nicht vorgesehenes Gestaltungsrecht eingeräumt, das Vertragsverhältnis einseitig zu beenden.

Als Ergebnis ist nach Ansicht des OGH der abgeschlossene Räumungsvergleich nichtig, da er gegen gesetzliche Bestimmungen verstößt.

Sachverhalt

Der Beklagte spielte in seiner Wohnung verschiedene Instrumente (etwa E-Drum, Schlagzeug, Marimbaphon oder Flöte). Der Kläger fühlte sich davon belästigt und klagte auf Unterlassung. Nach Ansicht des Beklagten sei das Musizieren als eine ortsübliche Beeinträchtigung anzusehen.

Rechtliche Grundlagen

§ 364 Abs 2 ABGB:„Der Eigentümer eines Grundstückes kann dem Nachbarn die von dessen Grund ausgehenden Einwirkungen durch Abwässer, Rauch, Gase, Wärme, Geruch, Geräusch, Erschütterung und ähnliche insoweit untersagen, als sie das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreiten und die ortsübliche Benutzung des Grundstückes wesentlich beeinträchtigen. Unmittelbare Zuleitung ist ohne besonderen Rechtstitel unter allen Umständen unzulässig“

Entscheidung des OGH

Der OGH musste entscheiden, ob im konkreten Fall der Beklagte durch sein Musizieren das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschritten hat.

Für die Beurteilung, ob der Lärm die ortsübliche Nutzung der Nachbarliegenschaft wesentlich beeinträchtigt, ist nicht nur die objektiv messbare Lautstärke, sondern auch die subjektive Lästigkeit ausschlaggebend. Für die subjektive Lästigkeit wird auf das Empfinden eines Durchschnittsmenschen abgestellt. Auf eine allfällige „besondere Empfindlichkeit“ des Betroffenen ist nicht abzustellen.

Laut Ansicht des OGH musste der Kläger die laute Musik des Nachbarn nicht hinnehmen, da diese das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschritt.

Sachverhalt

Die Klägerin (Verpächter) schloss mit der Beklagten (Pächter) einen Pachtvertrag über die Bewirtschaftung einer Schutzhütte. Der Verpächter leistete laut Pachtvertrag keine Gewähr für einen bestimmten Ertrag oder einen bestimmten Zustand des Pachtobjekts.

Während des Lockdowns im Zuge der Covid-19 Pandemie wurde das Betreten der Schutzhütte gemäß § 8 Abs 2 COVID-19-Schutzmaßnahmenverordnung zum Zweck der Inanspruchnahme von Dienstleistungen untersagt.

Rechtliche Grundlagen:

§ 1104 ABGB:„Wenn die in Bestand genommene Sache wegen eines außerordentlichen Zufalls gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, so ist kein Mietzins zu entrichten.“

§ 1105 ABGB:„Behält der Mieter trotz eines solchen Zufalls einen beschränkten Gebrauch des Mietstücks, so wird ihm ein verhältnismäßiger Teil des Mietzinses erlassen.“

Entscheidung des OGH

Ob eine gänzliche oder teilweise Unbrauchbarkeit des Pachtgegenstandes vorliegt, ist – ausgehend vom vereinbarten Geschäftszweck – anhand eines objektiven Maßstabes zu beurteilen. Eine mangelnde Brauchbarkeit ist vom Pächter zu beweisen. Bei der Beurteilung der Brauchbarkeit kommt es stets auf die Umstände des Einzelfalls an.

Die objektiv bestehende Möglichkeit, einen Liefer- oder Abholservice anzubieten, kann eine zumindest teilweise Brauchbarkeit begründen. Das trifft aber nach Ansicht des OGH nicht zu, wenn ein nachhaltiges Verlustgeschäft zu erwarten ist, etwa aufgrund des fehlenden Kundenkreises.

Das bloße Belassen des Inventars in der Schutzhütte ist keine „Nutzung“ des Pachtgegenstandes zum vertraglich vereinbarten Zweck. Das gleiche gilt auch für das Belassen von Lebensmitteln in der Schutzhütte, die zur Zubereitung und Verköstigung künftiger Gäste bestimmt waren.

Sachverhalt

Der Eigentümer einer Liegenschaft vermietete ein Geschäftslokal. Die Mieter betrieben in diesem Geschäftslokal ein Bekleidungsgeschäft. In den Monaten März und April 2021 überwiesen die Mieter nur 80% bzw 50% des vorgeschriebenen Mietzinses. Sie begründeten dies mit Umsatzrückgängen, wie Abstandsregeln, Maskenpflicht, Verbot der Einnahme von Speisen und Getränken vor Ort, die auf die staatlich verordnete COVID-19-SchuMaV (BGBl II Nr 58/2021) zurückzuführen seien. Zudem habe die geringe Durchimpfungsrate die Kauflust der Kunden reduziert.

Der Vermieter begehrte die Zahlung des gesamten Mietzinses für die beiden Monate.

Rechtliche Grundlagen

§ 1104 ABGB: „Wenn die in Bestand genommene Sache wegen eines außerordentlichen Zufalls gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, so ist kein Mietzins zu entrichten.“

§ 1105 ABGB: „Behält der Mieter trotz eines solchen Zufalls einen beschränkten Gebrauch des Mietstücks, so wird ihm ein verhältnismäßiger Teil des Mietzinses erlassen.“

Entscheidung des OGH

Auch für die Zeiträume, in denen zwar kein Betretungsverbot für die Kunden, wohl aber behördliche Maßnahmen zur Bekämpfung der Pandemie (Mindestabstände, Begrenzung der Kundenanzahl) angeordnet waren, kann dem Mieter einer Geschäftsräumlichkeit im Einzelfall ein Anspruch auf Zinsminderung nach § 1105 ABGB zustehen. Dies hat der Mieter zu behaupten und zu beweisen.

Auswirkungen der Maskenpflicht auf das Kaufverhalten der Kunden oder eine pandemiebedingte Kauflust der Kunden sind nicht geeignet, eine Mietzinsbeschränkung zu begründen. Diese fallen in das unternehmerische Risiko des Mieters einer Geschäftsräumlichkeit.