1. Sachverhalt
Die Mieterin kündigte ihr Mietverhältnis mit Schreiben vom28.09.2023 unter Einhaltung der vereinbarten dreimonatigen Kündigungsfrist zum 31.12.2023. Das Kündigungsschreiben ging der Vermieterin jedoch erst am 03.10.2023 zu, sodass die vertraglich vereinbarte dreimonatige Kündigungsfrist in diesem Zeitpunkt nicht mehr gewahrt war.
Die Vermieterin bestätigte den Erhalt des Kündigungsschreibens und das Ende des Mietverhältnisses per 31.01.2024. Die Mieterin bat um eine Kündigung entweder zum 31.12.2023 oder zum 30.04.2024. Die Vermieterin war dazu nicht bereit und brachte am 07.02.2024 eine Räumungsklage gegen die Mieterin ein.
Die beklagte Mieterin wandte unter anderem ein, dass
§ 33 Abs 1 MRG (dazu unten) teleologisch zu reduzieren und nur anzuwenden sei, wenn eine Kündigung zum nächstmöglichen Termin auch tatsächlich im Interesse der Mieterin liege und
sie der Vermieterin nach Erkennen der Fristwidrigkeit ihrer Kündigung prompt mitgeteilt habe, dass sie die Wohnung nicht zum 31.01.2024 räumen werde können und die Vermieterin daher nicht darauf vertrauen habe dürfen, dass die Mieterin den 31.01.2024 als Endtermin des Bestandverhältnisses akzeptiere.
2. Allgemeines zur Kündigung eines Mietvertrages durch den Mieter
Wird ein Mietvertrag vom Mieter gekündigt, kann dies gem. § 33 MRG gerichtlich oder auch schriftlich (außergerichtlich) erfolgen. Die Kündigung ist empfangsbedürftig, dh sie wird erst mit Zugang beim Vermieter wirksam.
Der zweite Satz des § 33 MRG regelt ausdrücklich, was zu passieren hat, wenn eine Kündigung dem Vermieter erst nach Beginn der für den darin genannten Kündigungstermin einzuhaltenden Kündigungsfrist zugeht: die Kündigung ist für den nächstmöglich Kündigungstermin wirksam.
3. Entscheidung des OGH
Der OGH bestätigte, dass die verspätet zugegangene Kündigung zum nächsten Kündigungstermin, idF zum 31.01.2024, wirksam wird.
Eine von der beklagten Mieterin geforderte Einschränkung des Anwendungsbereiches (= teleologische Reduktion) des § 33 MRG auf Fälle, in denen die Wirksamkeit der verfristeten Mieterkündigung zum nächsten möglichen Termin auch tatsächlich im Interesse des Mieters liegt, wurde verneint. Der Gesetzeszweck zielt nicht einseitig auf eine Besserstellung der Mieter ab, sondern soll sowohl für Mieter als auch Vermieter Erleichterungen bewirken.
Der OGH stellte weiters klar, dass allein der Zugang der Kündigung beim Vermieter bereits die Rechtslage ändert, dh die Kündigung wirksam wird. Eine Annahme durch den Vermieter ist nicht erforderlich.
Zudem war daher eine Zustimmung der Mieterin zu dem durch ihre eigene Kündigung bewirkten Ende des Bestandverhältnisses oder dem sich aus dem klaren Gesetzeswortlaut ergebenden Endtermin nicht erforderlich.
4. Fazit
Eine Kündigung ist eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung. Bereits der Zugang der Kündigung beim Empfänger führt zur Wirksamkeit der Kündigung. Geht eine Kündigung des Mieters dem Vermieter erst nach Beginn der für den darin genannten Kündigungstermin einzuhaltenden Kündigungsfrist zu, ist diese zum nächstmöglichen Termin wirksam.