1. Hintergrund
Der Gesetzgeber hat eine Gebührenbefreiung für die Anschaffung oder Errichtung einer Wohnungsstätte zur Befriedung des dringenden Wohnbedürfnisses des Erwerbers (Käufers) beschlossen. Diese Maßnahme soll die Anschaffung von Wohnimmobilien für die eigene Nutzung unterstützen.
Bisher zahlte der Käufer einer Wohnimmobilie für die Eintragung des Eigentumsrechtes im Grundbuch eine Gebühr iHv 1,1 % des Kaufpreises und für die Eintragung eines Pfandrechtes eine Gebühr iHv 1,2 % des Pfandbetrages.
Künftig sollen Eintragungen im Grundbuch zum Erwerb des Eigentums oder eines Baurechts an einer Liegenschaft und die Eintragungen von Pfandrechten zur Besicherung von Krediten von diesen Gebühren befreit werden.
2. Voraussetzungen für die Gebührenbefreiung
Für die Gebührenbefreiung müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- Der Eintragung liegt ein nach dem 31.03.2024 geschlossenes entgeltliches Rechtsgeschäft zugrunde.
- Der Antrag auf Eintragung wird zwischen dem 1.7.2024 und dem 30.06.2026 bei Grundbuchsgericht gestellt.
- Die Immobilie dient der Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses.
- Der durch das Pfandrecht besicherte Betrag muss mindestens zu 90 % dem Erwerb oder der Sanierung der Immobilie dienen.
- Die Gebührenbefreiung wird aktiv in Anspruch genommen.
3. Grenze
Die Befreiung der Gebühren ist mit einer Bemessungsgrundlage von € 500.000 begrenzt. Für den über diesen Betrag hinausgehenden Anteil muss die Gebühr weiterhin entrichtet werden. Beträgt die Bemessungsgrundlage von Anfang an mehr als € 2 Millionen („Luxusimmobilie“), so besteht keine Gebührenbefreiung.
Vererbte oder geschenkte Immobilien sind nicht von dieser Gebührenbefreiung umfasst.
4. Nachweise
Um das dringende Wohnbedürfnis nachzuweisen, ist dem Grundbuchgericht
- eine Bestätigung der Hauptwohnsitzmeldung an der Liegenschaftsadresse und
- eine Bestätigung, dass die bisherigen Wohnrechte aufgegeben wurden, vorzulegen.
Dieser Nachweis ist
- gleichzeitig mit dem Grundbuchsantrag, wenn die Wohnstätte bereits bezogen wurde,
- ansonsten innerhalb von drei Monaten ab Übergabe bzw Fertigstellung,
- längstens aber innerhalb von fünf Jahren nach der Grundbuchseintragung einzureichen.
Dass der Kredit, der durch das Pfandrecht besichert wird, zum Erwerb oder Schaffung von Wohnraum aufgenommen wurde, muss durch eine Bestätigung der Bank nachgewiesen werden.
5. Nachträglicher Wegfall der Befreiung
Es kommt zu einem nachträglichen Wegfall der Gebührenbefreiung, wenn innerhalb von 5 Jahren ab Übergabe oder Fertigstellung der Wohnstätte entweder
- das Eigentumsrecht an dieser Wohnstätte aufgegeben wird oder
- das dringende Wohnbedürfnis wegfällt.
In diesen Fällen wird die Gebühr nachträglich vorgeschrieben. Der Eintritt des Wegfalles ist dem Grundbuchsgericht oder dem Finanzamt innerhalb eines Monats bekannt zu geben.
6. Fazit
Ab 01.04.2024 fallen für Immobilienkäufe, die zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses erfolgen, keine Grundbuchsgebühren für die Eintragung des Eigentumsrechtes und des Pfandrechtes an, sofern der Kaufvertrag ab 1.4.2024 geschlossen wurde und der Antrag auf Eintragung frühstens ab 01.07.2024 beim Grundbuchgericht einlangt.
Die Gebührenbegünstigung gilt (vorerst) bis zum 01.07.2026. Die Bestimmungen sind allerdings auch danach anzuwenden, wenn der Grundbuchsantrag bis zum 01.07.2026 bei Gericht eingelangt ist. Das bedeutet, dass
die Eintragung im Grundbuch auch nach dem 1. Juli 2026 erfolgen kann und
der Einzug in die Immobilie für die Gebührenbefreiung noch bis zu fünf Jahren nach dieser Eintragung nachgewiesen werden kann.
Wird die Wohnsitznahme in dieser Zeit nicht nachgewiesen, dann kann die Gebühr auch nachträglich noch fällig werden. Aus derzeitiger Sicht wird diese Periode der Gebührenbefreiung somit bis 1. Juli 2031 abgeschlossen sein. Wenn die Wohnsitznahme erst gegen Ende dieser Periode erfolgt, dann kann die Gebühr auch noch nachträglich fällig werden, wenn der Wohnsitz innerhalb weiterer fünf Jahre wieder aufgegeben wird.
Bei Kauf einer Immobilie, die durch einen Kredit vollständig fremdfinanziert wird, kam es bislang zu einer Belastung durch die Eintragungsgebühr iHv insgesamt 2,3 % des Kaufpreises. Erfüllt der Käufer daher die notwendigen Voraussetzungen, kommt es zu einer erheblichen finanziellen Entlastung im Rahmen des Eigenheimkaufes.