Was ist ein Superädifikat?
Grundsätzlich gilt, dass der Eigentümer einer Liegenschaft auch Eigentümer des darauf errichteten Bauwerks ist. Superädifikate bilden davon eine Ausnahme. Gemäß § 435 ABGB sind sie sonderrechtsfähige Gebäude, die in der Absicht gebaut werden, nicht für immer auf dem Grund zu bleiben. Das bedeutet, dass der Liegenschaftseigentümer nicht zugleich Eigentümer des darauf errichteten Bauwerks sein muss. Eine fehlende Belassungsabsicht, ist entweder aus dem äußeren Erscheinungsbild des Bauwerks ersichtlich, oder ergibt sich aus den Rechtsverhältnissen zwischen Grundeigentümer und Bauwerkseigentümer. ZB werden Holzschuppen oder Lagerhallen oftmals als Superädifikat errichtet.
Was ist das Baurecht?
Ein ähnliches Rechtsinstitut bildet das Baurecht nach Baurechtsgesetz (BauRG). Das ist das Recht auf fremden Grund ein Bauwerk zu errichten oder zu haben. Dieses Recht darf aber nicht für weniger als 10 und nicht für mehr als 100 Jahre eingeräumt. Im Unterschied zum Superädifikat bildet das Baurecht eine unbewegliche Sache.
Entscheidung des OGH (OGH 27.07.2021, 5 Ob 116/21a)
Die Klägerin ist Mieterin zweier Liegenschaften. Ihrer Rechtsvorgängerin wurde das Recht eingeräumt auf den beiden Grundstücken Superädifikate zu bauen. Zusätzlich durfte sie diese Bauwerke abreißen und neu errichten (Bauführungsklausel). Außerdem wurde sie zur Übertragung (Weitergaberecht) des Bestandrechts inklusive Weitergabe- und Bauführungsrecht ermächtigt.
Die Klägerin begehrte vom Liegenschaftseigentümer (Beklagte) die Feststellung dieser Rechte. Die Beklagte hielt das Recht zur Bauführung in Verbindung mit dem Weitergaberecht für ein unzulässiges „ewiges Baurecht“.
Die fehlende Belassungsabsicht eines Superädifikats muss nach außen in Erscheinung treten. Dazu gibt es unterschiedliche Rechtsprechung. Einer Ansicht nach wurde die Befristung des Grundnutzungsverhältnisses als Voraussetzung für ein Superädifikat gesehen. Einer anderen Meinung zu Folge wird die mangelnde Belassungsabsicht durch einen unbefristeten Bestandvertrag nicht ausgeschlossen.
Die aktuelle Entscheidung des OGH stärkt die Linie der Rechtsprechung, die ein Superädifikat nicht unbedingt an ein unbefristetes Bestandverhältnis knüpft. In seiner rechtlichen Beurteilung folgte der OGH der Auffassung, dass ein unbefristeter Bestandvertrag der Begründung eines Superädifikats nicht entgegensteht. Er betonte auch, dass die Eigentümerin der Liegenschaften die Möglichkeit hatte ein befristetes Baurecht einzuräumen. Stattdessen wurde aber ein unbefristeter Bestandvertrag, mit dem Recht auf dem Grundstück Superädifikate zu errichten, vereinbart.
Der OGH unterstützt damit die Ansicht, dass sich die fehlende Belassungsabsicht auch aus der Gesamtschau des Vertrages ergeben kann. Im gegebenen Fall tritt die fehlende Belassungsabsicht in den Abriss-, Neuerrichtungs- und Weitergaberechten nach außen in Erscheinung.