Einleitung
Die Judikatur zu Wertsicherungsklauseln von Verbraucher-Wohnungsmietverträgen war in den vergangenen Monaten medial sehr präsent. Dabei ging es um die Frage, ob Wertsicherungsklauseln in Widerspruch mit den Bestimmungen des Konsumentenschutzgesetzes stehen, wenn diese eine Wertsicherung innerhalb der ersten zwei Monate ab Vertragsabschluss nicht explizit ausschließen (siehe zuletzt OGH 30.07.2025, 10Ob 15/25s). Eine nun kürzlich ergangene Judikatur beschäftigt sich mit einem anderen Aspekt von Wertsicherungsklauseln. Hier geht es um die Frage, ob eine Formulierung in einem Verbraucher-Wohnungsmietvertrag den Anforderungen der Zweiseitigkeit von Wertsicherungsklauseln entspricht. Damit ist gemeint, dass dem Recht des Vermieters zur Entgelterhöhung ein korrespondierendes Recht des Mieters zur Entgeltsenkung eingeräumt sein muss.
Ausgangslage
Die Kläger schlossen als Konsumenten zu privaten Zwecken mit der beklagten Unternehmerin einen Mietvertrag über eine Wohnung, die dem Teilanwendungsbereich des MRG unterliegt. Die Kläger begehrten die Feststellung, dass eine Wertsicherungsklausel im Mietvertrag unwirksam sei, weil diese keine Verpflichtung der Vermieterin zur Entgeltsenkung vorsah. Das Erstgericht und das Berufungsgericht gaben der Klage statt und erklärten die Klausel für unwirksam.
Wortlaut der Bestimmung und Ausführungen des OGH
Der in Rede stehende Teil der Wertsicherungsklausel betrifft die Formulierung „Der Vermieter ist berechtigt, Änderungen, die sich aus der Wertsicherung ergeben, unverzüglich geltend zu machen.“ Der OGH bestätigte die Auslegung der Vorinstanzen, dass die strittige Klausel keinen Anspruch auf Entgeltsenkung vorsieht. Nach dem Wortlaut ist nur der Vermieter zur Änderung berechtigt, aber nicht verpflichtet, und der Mieter hat kein korrespondierendes Recht bzw. keinen Anspruch auf Entgeltsenkung.
Nicht ausreichend ist es, wenn die Wertsicherungsklausel die bloße Möglichkeit zur Erhöhung und Senkung des Mietentgelts vorsieht (zB durch die Formulierung „Änderungen unverzüglich geltend zu machen“.) Die Formulierung „Änderung“ schließt grundsätzlich zwar Entgelterhöhungen und -senkungen mit ein, sie bleibt aber theoretischer Natur, wenn ausschließlich der Vermieter berechtigt ist, diese Änderung geltend zu machen (da davon auszugehen ist, dass dieser nur Entgelterhöhungen und keine -senkungen geltend machen wird).
Der OGH bestätigte die ständige Rechtsprechung, dass § 6 Abs 1 Z 5 KSchG die Zweiseitigkeit (Symmetrie) von Preisänderungsklauseln und damit auch eine Pflicht des Unternehmers zur Entgeltsenkung vorsieht („kleines Transparenzgebot“).
4. Fazit
Bei der Formulierung von Wertsicherungsklauseln bei Wohnungsmietverträgen ist darauf zu achten, dass die Klausel nicht nur die theoretische Möglichkeit zur Änderung (im Sinne einer Erhöhung und Verringerung) des Mietzinses vorsieht. Die Wertsicherungsklausel hat auch bei der Durchsetzung des Anspruchs auf die Entgeltänderung Waffengleichheit zwischen Vermieter und Mieter herzustellen.
Eine Wertsicherungsklausel, die den Vermieter zur Änderung des Mietzinses berechtigt, ohne dem Mieter ein korrespondierendes Recht bzw. einen Anspruch auf Entgeltsenkung einzuräumen, ist nichtig.