Eine Pächterin schloss mit dem Verpächter einen Pachtvertrag auf unbestimmte Zeit über zwei Kleingärten. Beide Kleingärten sind jeweils rund 185 m² groß und dienen der nicht erwerbsmäßigen Nutzung und Erholung der Pächterin.
Gestützt auf eine Wertsicherungsklausel erhöhte der Verpächter den Pachtzins.
Die Pächterin war der Ansicht, dass die Wertsicherungsvereinbarung gegen § 5 Abs 1 und 2 Kleingartengesetz verstoße. Nach dieser Bestimmung ist eine Änderung des Pachtzinses während der Vertragslaufzeit nur bei einer wesentlichen Änderung der für die Bemessung maßgeblich gewesenen Umstände zulässig.
Entscheidung des OGH (OGH 18.12.2025, 5 Ob 64/25k):
Eine Wertsicherung nach dem VPI ist durch das legitime Bedürfnis des Vermieters gerechtfertigt, das Entgelt – insbesondere bei längeren Vertragslaufzeiten – an die tatsächliche Geldentwertung anzupassen und damit das Äquivalenzverhältnis zu wahren. Wertsicherungsklauseln verstoßen an sich weder gegen das Gesetz noch gegen die guten Sitten und sind nur insoweit unzulässig, als sie ausdrücklich verboten sind. Sie sind daher grundsätzlich zulässig.
Das Kleingartengesetz enthält kein gesetzliches Verbot der Wertsicherung des Pachtzinses, es regelt eine solche aber auch nicht ausdrücklich. Daraus leitet die Pächterin ab, dass eine Änderung des Pachtzinses während der Vertragsdauer nur unter den Voraussetzungen des § 5 Abs 2 Kleingartengesetz bei einer wesentlichen Änderung der für die Bemessung des Pachtzinses maßgeblich gewesenen Umstände zulässig sei.
Der OGH führt aus, dass eine Voraussetzung für eine Änderung des Pachtzinses nach § 5 Abs 2 Kleingartengesetz eine wesentliche Änderung der für die Bemessung des Pachtzinses ursprünglich ausschlaggebenden Umstände ist. Demgegenüber ist die Anpassung des Pachtzinses an den Verbraucherpreisindex bereits im Zuge des Vertragsabschlusses zwischen den Parteien vereinbart worden. Eine solche Entgeltanpassung führt zu keiner Vertragsänderung.
Der Umstand, dass der Gesetzgeber gerade im besonders mieterschutzorientierten Vollanwendungsbereich des MRG die Vereinbarung der Wertsicherung des Mietzinses als zulässig voraussetzt, indem er eine spezielle Regelung zur Prüfung der Wirksamkeit einer in Anwendung einer solchen Regelung erfolgten Mietzinsanhebung geschaffen hat, spricht laut OGH dafür, dass Wertsicherungsvereinbarungen grundsätzlich wirksam sind.
Ein Kleingärtner befindet sich aber in einer weniger schutzwürdigen Situation als ein Mieter, der zur Befriedigung seiner Wohnbedürfnisse eine Wohnung mietet. Im Vordergrund stehen nunmehr Zwecke der Erholung oder Freizeitgestaltung. Darüber hinaus rechtfertigt auch die lange Vertragsdauer – Pachtverträge können nach dem Kleingartengesetz nur unbefristet oder befristet auf zumindest 10 Jahre abgeschlossen werden (vgl § 2 Kleingartengesetz) – eine Anpassung des Pachtzinses an die tatsächliche Geldentwertung.
Die Vereinbarung einer Wertsicherung des Pachtzinses im Anwendungsbereich des Kleingartengesetzes ist damit laut OGH grundsätzlich zulässig.