Sachverhalt: Eine der größten Hausverwaltungen Österreichs verwendet beim Abschluss von Mietverträgen als Stellvertreterin von Vermietern Vertragsformblätter.
Im Rahmen einer Verbandsklage klagte die Arbeiterkammer (unter anderem) wegen der nachstehenden Klausel auf Unterlassung:
„Es wird Wertbeständigkeit des in § 3 genannten Hauptmietzinses nach Maßgabe der in § 5 RWG vorgesehenen Wertsicherung (Neufestsetzung) der Richtwerte – ausgehend von dem im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses geltenden Richtwert – vereinbart. Sollte diese Wertsicherung nicht mehr zur Anwendung gelangen können, so erfolgt die Wertsicherung nach dem vom Österreichischen Statistischen Zentralamt monatlich verlautbarten Verbraucherpreisindex 2015 oder dem an seine Stelle tretenden Index. Ausgangsbasis für diese Wertsicherung ist die für den Monat der letzten Festsetzung der Richtwerte verlautbarte Indexzahl. Anpassungen werden unmittelbar nach Änderung des RWG vorgenommen.“
Der Hauptmietzins wurde durch diese Klausel mit dem Richtwert, der sich am VPI orientiert, wertgesichert. Werden die Richtwerte neu festgesetzt, wird der Mietzins dementsprechend angepasst.
Rechtliche Grundlagen
Die in § 6 Abs 2 KSchG aufgelisteten Vertragsbestimmungen sind bei Verbrauchergeschäften unzulässig, wenn sie nicht im Einzelfall ausdrücklich vereinbart wurden.
Der hier einschlägig § 6 Abs 2 Z 4 KSchG lautet wie folgt:
„(2) Sofern der Unternehmer nicht beweist, dass sie im einzelnen ausgehandelt worden sind, gilt das gleiche auch für Vertragsbestimmungen, nach denen
[…]
4. dem Unternehmer auf sein Verlangen für seine innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung zu erbringende Leistung ein höheres als das ursprünglich bestimmte Entgelt zusteht;“
Nach § 6 Abs 2 Z 4 KSchG sollen kurzfristige und für den Verbraucher überraschende (weil nicht ausdrücklich vereinbarte) Erhöhungen eines vertraglich vereinbarten Entgelts innerhalb von 2 Monaten nach Vertragsabschluss verhindert werden.
Entscheidung des OGH
Das Verbot des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG gilt nach herrschender Rsp des OGH auch für Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen. Bei Verbandsklagen ist die kundenfeindlichste Auslegung heranzuziehen.
Bei kundenfeindlichster Auslegung könnte bei der verfahrensgegenständlichen Klausel (siehe oben) bereits innerhalb der ersten 2 Monate nach Vertragsabschluss der Mietzins erhöht werden. Aus diesem Grund verstößt sie gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG, der genau diesen Fall verhindern will. Der Wille des Unternehmers (also ob dieser tatsächlich eine Erhöhung beabsichtigt) ist für die Beurteilung unerheblich.
Zusätzlich ist die Klausel nach Ansicht des OGH auch benachteiligend und überraschend iSd § 879 Abs 3 ABGB; dies mit der Begründung, dass diese schon kurz nach Vertragsabschluss eine sachlich nicht gerechtfertigte Preissteigerung ermögliche.
Fazit
Eine Wertsicherungsklausel in AGB oder Vertragsformblättern ist gegenüber Verbrauchern unzulässig, wenn sie die gesetzlich vorgesehene Zeitschranke in § 6 Abs 2 Z 4 KSchG (2 Monate) nicht berücksichtigt und – wenn auch nur theoretisch – eine Erhöhung des Mietzinses in den ersten 2 Monaten nach Vertragsabschluss zulässt. Es empfiehlt sich daher, einen Zeitpunkt nach Ablauf dieser 2 Monate zu regeln, zu dem erstmals eine Wertsicherung (Erhöhung) des Mietzinses zulässig ist.