Geschäftsführer aufgepasst: Haftungsverschärfung bei Mieterwechsel

Erstellt von Mag Sylvia Unger |
Gesellschaftsrecht , Mietrecht

Die bisherigen Haftungsregeln für Geschäftsführer durch Unterlassung der Informationspflicht im Falle eines Mieterwechsels wurden durch eine aktuelle OGH-Entscheidung (OGH vom 23.12.2014, 1 Ob 125/14k) verschärft. Der Geschäftsführer haftet dem Vermieter nicht bloß subsidiär, sondern gleichrangig mit der Mietergesellschaft für die Einhaltung der Informationspflichten.

 

Im Mittelpunkt der Haftungsregelung steht § 12a Mietrechtsgesetz (MRG). § 12a MRG sieht im Vollanwendungsbereich des MRG vor, dass der Vermieter im Falle einer Unternehmensübertragung des Mieters die Übertragung des Mietverhältnisses auf den Käufer zwar nicht verhindern kann, jedoch die Möglichkeit hat, den Mietzins auf einen angemessenen Hauptmietzins anzuheben. Diese Möglichkeit hat der Vermieter bei Asset Deals und Share Deals. In beiden Fällen muss die Übertragung des Unternehmens dem Vermieter angezeigt werden, damit dieser allenfalls von seinem Anhebungsrecht Gebrauch machen kann. Diese Pflicht trifft sowohl den Veräußerer als auch den Erwerber des Unternehmens.

Gemäß § 12a Abs 3 MRG ist nicht nur die Gesellschaft, sondern auch das zur Vertretung befugte Organ persönlich verpflichtet, den Vermieter von der Unternehmensübertragung zu verständigen. Verletzt etwa ein GmbH-Geschäftsführer diese Anzeigepflicht, wird er gegenüber dem Vermieter schadenersatzpflichtig.

Nach der früheren Judikatur haftete der Geschäftsführer bloß subsidiär (nachrangig) mit der Mietergesellschaft. Dies dürfte sich jedoch mit der Entscheidung des OGH vom 23.12.2014, 1 Ob 125/14k ändern. Darin sprach der OGH aus, dass der Geschäftsführer grundsätzlich gleichrangig mit der Mietergesellschaft hafte.

Für Geschäftsführer ist daher besondere Vorsicht bei der Einhaltung dieser Informationspflicht geboten, da andernfalls direkte Haftungsfolgen drohen können.