Betriebskosten im Teilanwendungsbereich des MRG (OGH 6 Ob 162/24b, 13.08.2025) – Verbandsverfahren: Klarstellung durch OGH

Erstellt von Mag. Sylvia Unger |
Mietrecht

  1. Sachverhalt 

    Im gegenständlichen Verfahren ging es um einen Mietvertrag für Wohnungen im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetz (MRG). Das heißt: Es handelt sich nicht um den vollregulierten MRG-Bereich mit Mietzinsobergrenzen (Richtwert- und Kategoriebeträgen), sondern um Vertragsverhältnisse, bei denen die Mietzinsbildung frei vereinbart werden darf.


    Die beklagte Partei (eine Interessenvertretung für Immobilien- und Vermögenstreuhänder) hatte einen Mustervertrag bzw. Vertragsformblätter empfohlen, die unter anderem Klauseln beinhalteten, wonach der Mieter anteilig verschiedene Kosten tragen sollte, uA Versicherungsprämien des Hauses, Kosten der Hausbetreuung und laufende öffentliche Abgaben. 


    Die Bundesarbeiterkammer, wollte diese Klauseln insgesamt untersagen lassen. Eines der Hauptthemen war die Frage, ob solche Kostenüberwälzungen, gerade im Teilanwendungsbereich des MRG, zulässig sind oder ob sie eine unzulässige Benachteiligung der Mieter darstellen.

     

  2. Rechtliche Beurteilung des OGH

    Im vollregulierten Anwendungsbereich des MRG legt § 21 MRG fest, welche Betriebskosten und öffentlichen Abgaben dem Mieter auferlegt werden dürfen. Im Teilanwendungsbereich gilt das MRG aber nur teilweise, viele der regulierenden Bestimmungen gelten dort nicht. Stattdessen gelten die mietrechtlichen Bestimmungen des ABGB. Gemäß § 1099 ABGB trägt grundsätzlich der Vermieter „alle Lasten und Abgaben“. Diese Regelung ist jedoch dispositiv, Vertragspartner dürfen davon abweichen.

    Der OGH gelangte zum Ergebnis, dass es grundsätzlich zulässig ist, im Teilanwendungsbereich des MRG neben dem Hauptmietzins auch bestimmte Betriebskosten und öffentliche Abgaben vertraglich zu vereinbaren, dh also die Kosten separat vom Mietzins auszuweisen. Voraussetzung dafür ist, dass die Klauseln bei Verbrauchern dem strengen Transparenzgebot des § 6 KSchG genügen und entsprechend klar formuliert sind. 


    Er führte weiter aus, dass diese Kosten nicht zwingend im Pauschalmietzins „eingepreist“ werden müssen. Der Gesetzgeber habe mit § 21 MRG gezeigt, dass auch eine getrennte Überwälzung zulässig ist, da dies wirtschaftlich gleichwertig ist. Entscheidend ist die Gestaltung der Klausel. Problematisch sind Begriffe wie „sonstige Abgaben“ ohne nähere Definition. Solche unbestimmten Sammelbegriffe können unklar und damit auch unzulässig iSd des Transparenzgebotes sein. 

     

  3. Rechtliche Beurteilung des OGH 

    Der OGH hat mit diesem Urteil die Rechtssicherheit für Mietverhältnisse im Teilanwendungsbereich des MRG erhöht und die Rechtsposition der Vermieter gestärkt:

    1. Grundsätzlich sind Betriebskosten vom Vermieter zu tragen (§ 1099 ABGB). Vertraglich darf jedoch davon abgewichen werden. 

    2. Betriebskosten dürfen separat vereinbart und müssen nicht zwingend in die Miete eingepreist werden, wenn die Klauseln hierzu verständlich und nachvollziehbar sind.

    3. Intransparente oder pauschale Formulierungen, mit denen Betriebskosten dem Mieter auferlegt werden sollen, sind nach § 6 Abs 3 KSchG bei Verbraucherverträgen unzulässig. Die     Unzulässigkeit resultiert dabei aber nicht aus der Überwälzung der Betriebskosten selbst, sondern durch die Formulierung der Klausel.