Sonder-Newsletter VII - Weitere Änderungen im Mietrecht (2. COVID-19-JuBG)


Am Wochenende wurden drei neue Gesetzespakete (3., 4. und 5. COVID-19-Gesetz) beschlossen. Teil des 4. COVID-19-Gesetz ist das 2. COVID-19-JuBG (siehe Art 37 - 4. COVID-19-Gesetz). Dieses bringt ua Änderungen für Wohnungsmietverträge:

 

1. Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit von Wohnungsmietverträgen

1.1. Kündigung/Auflösung

Nach allgemeinen zivilrechtlichen Regeln ist der Vermieter berechtigt, den Mietvertrag zu kündigen/aufzulösen, wenn der Mieter mit dem Mietzins in Rückstand ist.

Diese Möglichkeit des Vermieters wurde wie folgt beschränkt:

  • Wenn der Mieter mit Mietzinszahlungen, die im Zeitraum von 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 fällig werden, in Verzug gerät, weil er als Folge der COVID-19-Pandemie in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist, kann der Vermieter wegen dieses Zahlungsrückstandes den Mietvertrag nicht kündigen/auflösen.
  • Bei Vorliegen dieser Voraussetzungen kann der Vermieter diese Außenstände erst ab 01.01.2021 gerichtlich einfordern oder aus einer bestehenden Kaution abdecken.
  • Die Verzugszinsen sind - ungeachtet abweichender vertraglicher Vereinbarungen - mit 4% pa gedeckelt.

ACHTUNG:

Die Kündigung/Auflösung des Mietvertrages ist weiterhin möglich, wenn

  • der Zahlungsverzug keine Folge der COVID-19-Pandemie ist. Im Gerichtsverfahren ist der Mieter behauptungs- und beweispflichtig, dass er aufgrund ihn treffender wirtschaftlicher Folgen der COVID-19-Pandemie die Miete nicht zahlen kann.
  • der Mieter mit Mieten vor April 2020 oder nach Juni 2020 in Rückstand ist (zB der Mieter ist mit der Miete für März 2020 säumig).
 

 

1.2. Wann ist die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit beeinträchtigt?

Wann die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist, lässt sich nicht pauschale beantworten. Laut Begründung im Initiativantrag (IA 403/A XXVII. GP 38) sind solche Beeinträchtigungen in ganz unterschiedlichen Konstellationen vorstellbar. Als Beispiele werden geführt:  

  • KellnerIn oder ReiseleiterIn, dessen/deren Arbeitsverhältnis wegen der Schließung des Restaurant- oder Touristikbetriebs gekündigt wird,
  • Selbständige(r) FriseurIn, der/die seinen/ihren Betrieb schließen muss,
  • Selbständige(r) PhysiotherapeutIn, deren/dessen Patient/innen nunmehr ausbleiben.

 

Eine erhebliche Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit liegt aber auch dann vor, wenn zwar die jeweilige Branche oder der jeweilige Berufsstand nicht von den allgemeinen Beschränkungen betroffen ist, aber etwa eine gesundheitliche oder gesundheitspolizeiliche Pandemiefolge zum Tragen kommt. So kann zB ein Selbständiger diese Schutzregelung in Anspruch nehmen, wenn er seiner Berufstätigkeit nicht mehr nachgehen kann, weil er an COVID-19 erkrankt ist und sich wegen COVID-19 wochenlang in Spitalsbehandlung oder in berufsverhindernder Quarantäne befindet.

Die Sonderregelung kann nicht in Anspruch genommen werden, wenn

  • es zu keiner gesundheitlichen Beeinträchtigung und 
  • zu keiner Einkommensminderung kommt.

 

2. Verlängerung befristeter Wohnungsmietverträge

Gemäß § 29 Abs 3 lit b Mietrechtsgesetz (MRG) kann ein befristeter Mietvertrag nur um drei Jahre verlängert werden, eine kürzere Befristung ist rechtsunwirksam.

Abweichend davon kann ein Mietvertrag nun für einen kürzeren Zeitraum verlängert werden.

Voraussetzungen:

  • Es handelt sich um einen Wohnungsmietvertrag, der dem Teil- oder Vollanwendungsbereich des MRG unterliegt.
  • Der Mietvertrag läuft nach dem 30. März 2020 und vor dem 01. Juli 2020 ab.
 

 

Liegen diese Voraussetzungen vor, kann er Mietvertrag schriftlich (!) bis zum Ablauf des 31. Dezember oder einen kürzeren Zeitraum verlängert werden.

Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieser Befristung weder schriftlich verlängert noch aufgelöst, verlängert er sich automatisch um drei Jahre (§ 29 Abs 3 lit b MRG).

 

3. Räumungsaufschub

Die Änderungen betreffen auch laufende Exekutionsverfahren. Eine Räumungsexekution kann unter folgenden Voraussetzungen auf Antrag des Verpflichteten (= Mieter) ohne Auferlegung einer Sicherheitsleistung aufgeschoben werden.

Voraussetzungen:

  • Die Wohnung dient zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters.
  • Die Räumung darf nicht zur Abwendung schwerer persönlicher oder wirtschaftlicher Nachteile des betreibenden Gläubigers (= Vermieter) notwendig sein (zB wenn er die Wohnung bereits weitervermietet hat und auf die Mieteinnahmen angewiesen ist oder selbst ein dringendes Wohnbedürfnis daran hat). Dazu kann der Vermieter vor der gerichtlichen Entscheidung über die Aufschiebung eine Äußerung bei Gericht einbringen.  
 

 

Das Verfahren ist auf Antrag des Vermieters fortzusetzen, wenn

  • die Maßnahmen zur Verhinderung und Verbreitung von COVID-19 aufgehoben wurden, oder
  • spätestens sechs Monate nach Bewilligung der Aufschiebung.

Innerhalb von drei Monaten nach Bewilligung der Aufschiebung ist das Exekutionsverfahren nur fortzusetzen, wenn kein dringendes Wohnbedürfnis des Mieters mehr besteht.

 

4. Geschäftsraummieten und Pacht

Das 2. COVID-19-JuBG enthält keine Regelungen zu Geschäftsraummieten und Pachtverträgen. Dazu dürfen wir daher an unseren Sonder-Newsletter IV - COVID-19 und Mietrecht erinnern.