Sonder-Newsletter IV - Covid-19 und Mietrecht


Das Coronavirus bringt viele rechtliche Herausforderungen. Auch bei Miet- und Pachtverträgen (gemeinsam auch: Bestandverträge) kann das Coronavirus Folgen auslösen:

 

1. Gemäß §§ 1104 und 1105 ABGB ist der Bestandnehmer von der Pflicht zur Leistung des Bestandzinses oder eines Teiles davon befreit, wenn der Bestandgegenstand wegen außerordentlicher Zufälle (zB Feuer, Krieg, Seuche, Wetterschläge) zur Gänze oder teilweise nicht gebraucht oder benutzt werden kann (zur Einschränkung dieser Regelung bei Pachtverträgen siehe unten Pkt 4.2.).

 

2. Steht den Bestandnehmern das Recht auf Aussetzung oder Reduktion des Bestandzins zu?

Laut bisheriger Rechtsprechung fallen behördliche Verbote unter diese außerordentlichen Zufälle (Iro/Rassi in Koziol/Bydlinski/Bollenberger, Kurzkommentar zum ABGB zu § 1104 ABGB, Rz 2; Binder/Pesek in Schwimann/Kodek (Hrsg), ABGB Praxiskommentar4 zu § 1104 ABGB). Bei Betrieben, die aufgrund des COVID-19-Gesetzes (und der zugehörigen Verordnungen) behördlich zur Schließung gezwungen sind (zB Gastronomiebetriebe, nicht ausgenommene Handelsgeschäfte), ist daher davon auszugehen, dass dem Bestandnehmer grundsätzlich dieses Recht zusteht.

 

3. Vertragliche Regelung hat Vorrang

§§ 1104 und 1105 ABGB gelten jedoch nur, wenn im Vertrag nicht Abweichendes vereinbart ist.

 

4. Umfang der Reduktion des Bestandzins

4.1. Es kommt auf die Verwendung des Bestandgegenstandes an, ob und in welchem Umfang die Reduktion zusteht. Sind zB auch Lagerräume vermietet/verpachtet, kann sich der Bestandnehmer wohl nicht auf §§ 1104 und 1105 ABGB berufen, da das Lager weiterhin nutzbar ist. Auch wenn ein Gastronomiebetrieb einen Lieferdienst anbietet, kann wohl nur ein Mietzinsminderungsanspruch, nicht aber eine gänzliche Mietzinsbefreiung in Anspruch genommen werden.

 

4.2.    ACHTUNG: Für Pachtverträge gibt es eine entscheidende Ausnahme:

Nur bei befristeten Pachtverträgen mit einer Pachtzeit von maximal bis zu einem Jahr und einer Einschränkung der Nutzung um mehr als 50% ist eine teilweise Reduktion des Pachtzins gemäß § 1105 ABGB zulässig. Für sonstige Pachtverträge besteht die Möglichkeit der teilweisen Pachtzinsreduktion nicht (Binder/Pesek in Schwimann/Kodek (Hrsg), ABGB Praxiskommentar4 (2014) zu § 1105 ABGB Rz 1). Die Aussetzung des gänzlichen Pachtzins bei völliger Gebrauchsuntauglichkeit gemäß § 1104 ABGB gilt jedoch für alle Pachtverträge.

 

5. Einzelfall entscheidet

Es ist daher jeweils im Einzelfall zu prüfen,

  • ob der Betrieb aufgrund einer gesetzlichen Regelung schließen musste.
  • ob eine abweichende vertragliche Vereinbarung besteht.
  • in welchem Ausmaß der Mietgegenstand weiterhin genutzt werden kann.

 

6. Der Bestandnehmer, der den Bestandzins ohne Einverständnis des Bestandgebers zur Gänze oder teilweise aussetzt, riskiert eine Mietzins- und Räumungsklage des Bestandgebers. Der Ausgang eines solchen Gerichtsverfahrens ist derzeit ungewiss und von den Faktoren im Einzelfall abhängig. Alternativ kann der Bestandnehmer den Bestandzins unter Vorbehalt zahlen. Dann steht ihm die Möglichkeit offen, den Bestandzins (nach allenfalls geklärter Rechtslage) später vom Bestandgeber zurückzufordern.

ACHTUNG: Zahlt der Bestandnehmer den Bestandzins ohne Vorbehalt weiter, verliert er den Rückforderungsanspruch.

 

7. Da vertragliche Abweichungen von der Gesetzeslage möglich sind, lohnt es sich für beide Vertragspartner, eine einvernehmliche Lösung anzustreben (zB Reduktion des Bestandzinses auf einen gewissen prozentuellen Anteil während der behördlich verfügten Schließung). Dies bringt sowohl für den Bestandnehmer und den Bestandgeber Rechtssicherheit und beugt kostenintensiven Rechtsstreitigkeiten vor.

 

8. Hat der Bestandnehmer ein Recht auf vorzeitige Auflösung?

Gemäß § 1117 ABGB ist der Bestandnehmer berechtigt, den Vertrag auch vor Ablauf einer vertraglichen Befristung mit sofortiger Wirkung aufzulösen, wenn der Bestandgegenstand ohne seine Schuld zum vereinbarten Gebrauch nicht mehr verwendet werden kann. Für Bestandgegenstände, die aufgrund behördlicher Schließung nicht gebraucht werden können, ist diese Möglichkeit denkbar. Da sich die Dauer der Schließungen derzeit nicht vorhersagen lässt, ist schwer einzuschätzen, ob diese tatsächlich zur Auflösung gemäß § 1117 ABGB berechtigen. Je länger diese andauern, desto eher wird ein Bestandnehmer sich darauf berufen können und eine Vertragsauflösung gerechtfertigt sein.

 

9. Was gilt für Wohnungen?

Die Gebrauchsmöglichkeit von Wohnungen ist derzeit aufgrund des Coronavirus nicht eingeschränkt. Gewöhnlich werden Wohnungsmieter daher kein Recht auf Mietzinsreduktion haben.

 

10. Bleibt eine vertragliche Betriebspflicht des Bestandnehmers aufrecht?

Es gibt immer wieder Bestandverträge, wie zB für Gastronomiebetriebe oder Shops in Einkaufszentren, die eine Betriebspflicht vorsehen.

Ist der Bestandnehmer aufgrund der behördlichen Schließung seines Betriebes an der Erfüllung seiner Betriebspflicht gehindert, kann ihm daraus kein Verschulden vorgeworfen werden. Es ist nämlich davon auszugehen, dass die Folgen des Coronavirus als ein Fall höherer Gewalt zu qualifizieren sind, auf die der Bestandnehmer keinen Einfluss hat. Der Bestandgeber kann die vertragliche Betriebspflicht daher wohl nicht durchsetzen.